Comprendere gli obblighi fiscali nell’acquisto di una proprietà in Turchia

08.12.2025

Tasse principali sull’acquisto di immobili in Turchia

L’acquisto di una proprietà in Turchia comporta una serie di obblighi fiscali che sorgono al momento del trasferimento del titolo di proprietà. Tali obblighi si applicano a tutti gli acquirenti, indipendentemente dalla nazionalità, e sono calcolati sulla base del valore dichiarato e registrato presso il Registro Fondiario (Tapu).

Le principali voci fiscali generalmente includono:

• la tassa di trasferimento del titolo di proprietà (tapu harcı)

• l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), ove applicabile

• alcuni oneri municipali, legati alla natura e alla posizione dell’immobile

Tapu Harcı (tassa di trasferimento del titolo)

La tassa di trasferimento del titolo di proprietà, nota come tapu harcı, è disciplinata dalla Legge n. 492 sulle Tasse (Harçlar Kanunu). Attualmente, l’aliquota complessiva applicata è pari al 4% del valore di trasferimento dichiarato, salvo eventuali modifiche introdotte tramite pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Dal punto di vista giuridico, tale imposta è dovuta congiuntamente da acquirente e venditore. Tuttavia, nella prassi delle compravendite immobiliari — soprattutto residenziali — il pagamento è spesso sostenuto interamente dall’acquirente. Si tratta di una prassi di mercato piuttosto diffusa, ma non di un obbligo previsto dalla legge. Le parti restano libere di concordare una diversa ripartizione dei costi nel contratto di vendita.

Il Registro Fondiario non procede alla finalizzazione del trasferimento finché l’intero importo della tassa non risulta pagato tramite il sistema ufficiale di pagamento collegato agli uffici Tapu.

Applicazione dell’IVA nelle compravendite immobiliari

L’IVA può essere applicabile quando il venditore è un soggetto registrato ai fini IVA e la vendita rientra nel campo di applicazione della normativa IVA turca. Ciò riguarda tipicamente sviluppatori immobiliari, imprese di costruzione e venditori commerciali.

Al contrario, le vendite effettuate da persone fisiche non soggette a IVA sono, nella maggior parte dei casi, escluse dal regime IVA, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge. Per questo motivo, è essenziale verificare lo status fiscale del venditore e le caratteristiche dell’operazione prima di determinare se l’IVA sia dovuta o meno.

Ogni transazione deve essere valutata singolarmente, poiché l’obbligo IVA dipende sia dalla qualifica del venditore sia dalla natura giuridica della vendita.

Oneri municipali e costi accessori

Oltre alla tassa di trasferimento del titolo e all’eventuale IVA, durante il processo di registrazione possono sorgere ulteriori oneri accessori, tra cui:

• spese amministrative del Registro Fondiario

• spese notarili per procure, qualora la transazione sia effettuata tramite rappresentante

• assicurazione obbligatoria contro i terremoti (DASK), richiesta per gli immobili che includono edifici

In alcuni comuni è inoltre necessario dimostrare che non sussistano debiti fiscali pendenti sull’immobile prima dell’appuntamento al Registro Fondiario. Sebbene tali importi siano generalmente contenuti, costituiscono una parte essenziale delle preparazioni finanziarie per il trasferimento.

Per una panoramica completa delle fasi procedurali, è possibile consultare la nostra guida interna: Processo Tapu in Turchia: una guida passo dopo passo per gli acquirenti stranieri.

Obblighi fiscali continuativi dopo l’acquisto

Una volta completata la registrazione del titolo di proprietà, il proprietario è soggetto a diversi obblighi fiscali continuativi, indipendentemente dall’uso dell’immobile (abitazione personale, locazione o attività commerciale).

Tassa annuale sulla proprietà

La tassa annuale sulla proprietà è amministrata dal comune competente ed è calcolata sulla base del valore fiscale dell’immobile. Le aliquote variano in funzione della classificazione dell’immobile (residenziale, commerciale o terreno) e sono soggette a rivalutazione annuale.

Il pagamento avviene generalmente in due rate annuali. Sebbene la registrazione presso il comune avvenga automaticamente dopo il trasferimento, nella pratica una semplice verifica presso il comune evita ritardi o contestazioni nelle future richieste fiscali.

Tassazione del reddito da locazione

Qualora l’immobile venga affittato, il reddito da locazione può essere soggetto all’imposta sul reddito secondo la normativa fiscale turca. L’imposta applicabile dipende dall’importo del reddito, dalle esenzioni previste e dalle deduzioni consentite, come il metodo forfettario o le spese documentate.

Poiché soglie e aliquote fiscali possono cambiare anche da un anno all’altro, è consigliabile verificare i valori applicabili prima di presentare la dichiarazione.

Assicurazione obbligatoria contro i terremoti (DASK)

Per gli immobili che includono edifici, è obbligatorio mantenere una polizza DASK valida, da rinnovare annualmente. Sebbene non si tratti di un’imposta, l’assicurazione DASK rappresenta un obbligo legale e costituisce un requisito essenziale per numerose procedure amministrative e contrattuali.

Il processo fiscale durante e dopo il trasferimento

Il processo fiscale inizia prima dell’appuntamento al Registro Fondiario, poiché la tassa di trasferimento del titolo e l’eventuale IVA devono essere calcolate e pagate in anticipo. L’ufficio Tapu verifica i pagamenti tramite il proprio sistema elettronico e non procede alla registrazione finché tutti gli importi obbligatori non risultano saldati.

Durante l’appuntamento, l’ufficiale del Registro esamina i documenti di identità, il contratto di vendita e la prova dei pagamenti. Una volta verificati, il trasferimento viene completato e il nuovo proprietario registrato.

Successivamente, il sistema comunica automaticamente il trasferimento al comune competente ai fini della tassazione immobiliare. Tuttavia, è consigliabile confermare l’avvenuta registrazione per evitare problemi nelle successive valutazioni fiscali.

Nota pratica: nella prassi, dichiarare un valore di trasferimento significativamente inferiore al valore reale dell’immobile può comportare verifiche e rettifiche da parte dell’amministrazione fiscale. Per evitare ritardi o sanzioni, è consigliabile che il valore dichiarato sia coerente con i parametri ufficiali e con il contratto di vendita.

Considerazioni per acquirenti non residenti

Nel caso di acquirenti non residenti, possono essere richiesti ulteriori adempimenti amministrativi, come l’ottenimento di un codice fiscale turco e la corretta dichiarazione dei redditi generati in Turchia.

Questi adempimenti non incidono sul trasferimento in sé, ma diventano rilevanti nella gestione fiscale successiva e nel rispetto delle norme locali.

FAQ

Gli acquirenti stranieri pagano tasse diverse rispetto ai cittadini turchi?
No. Secondo la normativa vigente, acquirenti stranieri e nazionali sono soggetti alle stesse imposte e agli stessi oneri durante l’acquisto di una proprietà.

L’IVA è sempre applicabile agli acquisti residenziali?
No. L’IVA si applica solo se il venditore è un soggetto registrato IVA e la vendita rientra nel campo di applicazione della normativa IVA.

Quando devono essere pagate le imposte di trasferimento?
La tassa di trasferimento e le spese correlate devono essere pagate prima che il Registro Fondiario completi il trasferimento del titolo.

Riepilogo

L’acquisto di una proprietà in Turchia richiede un’attenta valutazione delle imposte applicabili al momento del trasferimento e degli obblighi fiscali successivi. La tassa di trasferimento del titolo, l’eventuale IVA e gli oneri municipali rappresentano i principali costi iniziali, mentre la tassa annuale sulla proprietà, l’assicurazione obbligatoria e l’eventuale imposta sul reddito da locazione costituiscono obblighi continuativi. Poiché la normativa fiscale può variare nel tempo, è sempre consigliabile verificare le disposizioni aggiornate prima di procedere.

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Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale.